Foto: Shutterstock
Mnogi građani tek kada odluče da prodaju kuću, poklone nekretninu ili urede nasledstvo saznaju da podaci u katastru ne odgovaraju stvarnom stanju. Iako decenijama žive u objektu, plaćaju porez i račune, to samo po sebi ne znači da je kuća u evidenciji upisana na način koji odgovara stvarnom stanju.
Jedna od najčešćih situacija jeste da je građanin upisan kao vlasnik parcele, dok kuća koja se na njoj nalazi nije evidentirana kao objekat. U drugim slučajevima kuća jeste ucrtana, ali uz objekat postoji zabeležba ili napomena koja ukazuje da dokumentacija nije u potpunosti sređena.
KUĆA POSTOJI, ALI JE NEMA U KATASTRU
Ako je parcela uredno upisana na vaše ime, a kuće nema u evidenciji, to ne znači automatski da objekat ne postoji ili da je situacija nerešiva.
Najpre je potrebno utvrditi zbog čega kuća nije evidentirana i kakva dokumentacija postoji za taj objekat.
Posebno je važno sačuvati stare papire koje porodica poseduje. To mogu biti građevinske ili druge dozvole, ugovori, rešenja, dokumentacija o gradnji i drugi dokumenti koji mogu pomoći u utvrđivanju istorije i statusa objekta.
Ukoliko postoji razlika između stvarnog stanja i katastarske evidencije, građanima može biti potreban geodeta ili drugo stručno lice koje će utvrditi stanje na terenu i objasniti koji je postupak potreban za sređivanje evidencije.
KUĆA JE UCRTANA, ALI TO NE ZNAČI DA JE SVE UREDNO
Građani često smatraju da je problem rešen čim vide svoju kuću u katastru.
Međutim, samo postojanje objekta u evidenciji ne mora značiti da je sva dokumentacija uređena.
Važno je proveriti podatke o objektu, njegovu površinu, način na koji je evidentiran, kao i eventualne zabeležbe i napomene.
To je posebno važno ako planirate prodaju, poklon ili prenos nekretnine.
ŠTA AKO SE POVRŠINA NE POKLAPA?
Još jedan problem nastaje kada je kuća evidentirana, ali se njena površina ili drugi podaci ne podudaraju sa stvarnim stanjem.
Na primer, u evidenciji može biti navedena manja površina, dok je objekat kasnije dograđen ili izmenjen.
U takvoj situaciji potrebno je utvrditi šta je evidentirano, šta se stvarno nalazi na parceli i na osnovu čega je nastala razlika.
Zato nije dovoljno samo pogledati da li je kuća „ucrtana“.
ZAŠTO PROBLEM NAJČEŠĆE ISPLIVA KADA SE KUĆA PRODAJE?
Dok vlasnik godinama živi u kući, nesređena dokumentacija često ne pravi svakodnevne probleme.
Situacija može da se promeni kada dođe trenutak za prodaju.
Kupac, banka, javni beležnik ili drugi učesnici u postupku mogu tražiti da dokumentacija odgovara stvarnom stanju. Ako postoje razlike, postupak može biti usporen dok se status nekretnine ne razjasni.
Sličan problem može nastati prilikom poklona nekretnine ili rešavanja nasledstva.
PRE PRODAJE PROVERITE PET STVARI
Ako ste vlasnik kuće, korisno je da proverite:
1. Da li je parcela upisana na vaše ime.
2. Da li je kuća evidentirana kao objekat na toj parceli.
3. Da li se površina upisana u evidenciji poklapa sa stvarnim stanjem.
4. Da li uz objekat postoji neka zabeležba ili napomena.
5. Da li posedujete dokumentaciju koja potvrđuje poreklo i status objekta.
Ako postoji bilo kakva razlika, bolje je da se ona utvrdi i rešava pre nego što nekretnina bude ponuđena na prodaju.
NE OSLANJAJTE SE SAMO NA TO ŠTO PLAĆATE POREZ
Jedna od čestih zabluda jeste da plaćanje poreza ili računa automatski znači da je kuća potpuno uređena u katastru.
Porez i katastarska evidencija nisu ista stvar. Činjenica da država decenijama evidentira određenu obavezu ne znači sama po sebi da su svi podaci o objektu uređeni na isti način.
Zato vlasnici ne bi trebalo da čekaju trenutak kada im je prodaja hitna ili kada je potrebno sprovesti ostavinski postupak.
PROVERA DANAS MOŽE DA SPREČI PROBLEM SUTRA
Ako postoji sumnja da stanje na terenu nije isto kao ono u katastru, prvi korak je provera podataka o parceli i objektu.
Tek kada se utvrdi šta je zaista upisano i kakva dokumentacija postoji, može se znati koji je sledeći korak.
Nekretnina može decenijama biti u porodici, ali uredno vlasništvo nad parcelom ne znači nužno da je i kuća evidentirana bez ikakvih problema.
Zato je najbolje da se status nekretnine proveri na vreme — posebno ako planirate prodaju, poklon, kredit ili rešavanje nasledstva.
