Foto: Shutterstock
Kupac je pronašao stan, dogovorio cenu i spremio se za potpisivanje ugovora, a onda saznaje da prodavac godinama nije plaćao porez na imovinu. Da li takav stan uopšte može da se proda i da li stari poreski dug prelazi na novog vlasnika?
Odgovor zavisi od toga da li postoji samo neizmirena poreska obaveza ili je zbog duga na samoj nekretnini već upisan teret, poput poreske hipoteke ili zabrane raspolaganja.
STARI POREZNI DUG NE PRELAZI AUTOMATSKI NA KUPCA
Obaveza plaćanja poreza na imovinu vezana je za period u kojem je određeno lice bilo vlasnik nepokretnosti. Ako prodavac nije izmirio ranije dospele obaveze, dug i pripadajuća kamata ostaju njegova odgovornost.
Kupac poresku obavezu stiče od trenutka kada postane vlasnik, odnosno od dana sticanja prava na nepokretnosti.
Zbog toga se u kupoprodajnom ugovoru precizno definiše da prodavac snosi sve poreske obaveze nastale do dana prenosa prava svojine, odnosno do drugog datuma koji je ugovorom jasno određen.
STAN MOŽE DA SE PRODA I AKO POREZ NIJE PLAĆEN
Samo postojanje poreskog duga ne znači automatski da je prodaja stana zabranjena.
Problem nastaje ukoliko je poreski organ zbog neizmirenih obaveza preduzeo mere obezbeđenja ili prinudne naplate i u katastar upisao odgovarajući teret ili ograničenje raspolaganja.
Važno je znati i da overa, odnosno solemnizacija kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika, sama po sebi ne znači da su sve poreske obaveze prodavca izmirene.
Zato kupac ne bi trebalo da se osloni samo na činjenicu da je moguće zaključiti ugovor i sprovesti postupak kod notara.
PORESKA HIPOTEKA JE MNOGO OZBILJNIJI PROBLEM
Poseban rizik postoji kada je zbog poreskog duga na stanu upisana hipoteka.
U tom slučaju dug jeste obaveza poreskog dužnika, ali je teret vezan za samu nepokretnost. Prodaja stana ne znači automatsko brisanje poreske hipoteke.
To praktično znači da kupac može da plati stan i postane njegov vlasnik, a da na njemu i dalje postoji upisana hipoteka koja služi za obezbeđenje poreskog potraživanja.
U slučaju prinudne naplate, nepokretnost može biti predmet postupka bez obzira na to što je u međuvremenu promenila vlasnika.
Zbog toga je posebno važno proveriti da li su na stanu upisani hipoteka, zabrana otuđenja, zabeležba prinudne naplate ili neko drugo ograničenje.
KATASTAR NIJE JEDINA PROVERA KOJU KUPAC TREBA DA URADI
Pre potpisivanja ugovora kupac bi trebalo da proveri aktuelno stanje nepokretnosti preko javnog pristupa Republičkog geodetskog zavoda i pribavi svež izvod iz baze katastra nepokretnosti.
Posebno treba obratiti pažnju na deo koji se odnosi na terete i ograničenja.
Međutim, proverom katastra ne dobija se nužno potpuna slika poreskog duga. Moguće je da dug postoji, a da zbog njega još nije upisan teret na nepokretnosti.
Zato od prodavca treba zatražiti i podatke o stanju poreza na imovinu kod nadležne lokalne poreske administracije, poslednje poresko rešenje i dokaze o izvršenim uplatama.
AKO POSTOJI DUG, UGOVOROM SE MOŽE ZAŠTITITI KUPAC
Ukoliko se utvrdi da prodavac ima neizmirene poreske obaveze, kupoprodajnim ugovorom može se precizirati način njihovog izmirenja.
Jedna od mogućnosti je da se deo kupoprodajne cene usmeri na plaćanje utvrđenog duga, uz odgovarajuće ugovorne garancije.
Kod već upisane poreske hipoteke, međutim, nije dovoljno da prodavac pokaže samo dokaz o uplati. Potrebno je da poreski organ izda odgovarajući akt i da se nakon toga sprovede postupak brisanja tereta iz katastra.
Sve dok teret nije zvanično izbrisan, kupac ne bi trebalo da smatra da je problem rešen.
NE TREBA MEŠATI RANIJI POREZ SA OBAVEZAMA KOJE NASTAJU ZBOG PRODAJE
Porez na imovinu koji nije plaćao prethodni vlasnik nije isto što i porez koji može nastati zbog same prodaje nepokretnosti.
Kod kupoprodaje mogu postojati i druge poreske obaveze, poput poreza na prenos apsolutnih prava ili eventualnog poreza na kapitalnu dobit. Njih treba posmatrati odvojeno od ranijeg poreza na imovinu.
ŠTA KUPAC TREBA DA PROVERI PRE POTPISIVANJA UGOVORA?
Pre nego što uplati novac i potpiše ugovor, kupac bi trebalo da proveri:
- aktuelni izvod iz katastra nepokretnosti;
- da li postoji hipoteka;
- da li je upisana zabrana otuđenja ili drugo ograničenje;
- da li postoji zabeležba prinudne naplate ili izvršenja;
- stanje poreza na imovinu kod nadležne poreske administracije;
- poslednje poresko rešenje prodavca;
- dokaze o plaćenim poreskim obavezama;
- način izmirenja eventualnog duga do dana prenosa vlasništva.
Najvažnije je razlikovati lični poreski dug prodavca od tereta koji je upisan na samoj nekretnini.
Ako postoji samo neplaćeni porez, stara obaveza po pravilu ostaje na prodavcu. Ako je, međutim, na stanu već upisana poreska hipoteka ili drugo ograničenje, kupac mora da reši pitanje tog tereta pre nego što se obaveže na kupovinu.
Kod ovakvih transakcija posebno je važno da se stanje proveri pre potpisivanja ugovora i isplate kupoprodajne cene, a ne tek nakon što je stan već prenet na novog vlasnika.
