Foto: Shutterstock
Kupac je pronašao stan, dogovorio cenu i pripremio ugovor, a tek tada saznaje da prethodni vlasnik godinama nije plaćao porez na imovinu. Da li takav stan može da se proda i da li stari poreski dug prelazi na novog vlasnika?
Samo postojanje poreskog duga ne znači automatski da prodaja nije moguća niti da kupac preuzima obaveze prethodnog vlasnika. Međutim, situacija je drugačija ukoliko je zbog duga na nekretnini već upisana poreska hipoteka, zabrana otuđenja ili druga zabeležba.
STARI POREZ JE OBAVEZA PRODAVCA
Porez na imovinu za period u kojem je prodavac bio vlasnik predstavlja njegovu obavezu. Neizmirene rate i pripadajuća kamata ne prelaze automatski na kupca nakon prodaje.
Kupac svoju poresku obavezu stiče od trenutka kada stekne pravo na nepokretnosti. Zbog toga je u kupoprodajnom ugovoru važno jasno definisati da prodavac izmiruje sve obaveze nastale do dana prenosa prava svojine, odnosno do ugovorenog preseka.
NEPLAĆEN POREZ NE ZNAČI AUTOMATSKI I ZABRANU PRODAJE
Samo postojanje poreskog duga ne predstavlja automatsku zabranu prodaje stana. Problem nastaje kada je poreski organ zbog duga već preduzeo mere obezbeđenja ili prinudne naplate.
Činjenica da je ugovor overen kod javnog beležnika takođe ne znači da su sve poreske obaveze prodavca izmirene. Zato kupac ne bi trebalo da se osloni samo na činjenicu da je moguće zaključiti i overiti ugovor.
POSEBAN RIZIK JE PORESKA HIPOTEKA
Ukoliko je zbog poreskog duga na stanu upisana poreska hipoteka, samom prodajom teret ne nestaje.
Kupac tada može da postane vlasnik nekretnine koja je opterećena pravom poreskog organa. U slučaju prinudne naplate, dug može biti naplaćen iz vrednosti opterećene nepokretnosti, što predstavlja ozbiljan rizik za novog vlasnika.
Slično važi i kada su u katastru upisane zabrana otuđenja, zabeležba prinudne naplate ili drugo ograničenje raspolaganja. Takvi upisi mogu otežati ili onemogućiti prodaju i kasniji upis novog vlasnika.
PROVERITI I KATASTAR I PORESKO STANJE
Pre potpisivanja ugovora kupac bi trebalo da proveri aktuelne podatke preko javnog pristupa Republičkog geodetskog zavoda i pribavi svež izvod iz baze katastra nepokretnosti.
Posebno treba proveriti da li postoje hipoteke, zabeležbe izvršenja, zabrane otuđenja i drugi tereti.
Od prodavca je preporučljivo zatražiti i podatke nadležne lokalne poreske administracije o stanju obaveza po osnovu poreza na imovinu, poslednje poresko rešenje i dokaze o izvršenim uplatama.
Važno je imati u vidu da katastar može pokazati upisani teret, ali ne mora nužno pokazati poreski dug za koji postupak obezbeđenja još nije pokrenut.
AKO POSTOJI DUG, UGOVOROM ZAŠTITITI KUPCA
Ukoliko se utvrdi da poreski dug postoji, kupoprodajnim ugovorom može se predvideti da se deo cene iskoristi za njegovo izmirenje.
Ako je poreska hipoteka već upisana, nije dovoljno samo da prodavac pokaže dokaz o uplati. Potrebno je pribaviti odgovarajući akt poreskog organa i sprovesti brisanje tereta iz katastra.
STARI POREZ NIJE ISTO ŠTO I POREZI VEZANI ZA PRODAJU
Porez na imovinu koji nije plaćen za prethodne periode ne treba mešati sa porezom na prenos apsolutnih prava niti sa eventualnim porezom na kapitalnu dobit. Reč je o različitim poreskim obavezama koje se uređuju odvojeno.
Zato je pre kupovine važno utvrditi kompletno pravno i poresko stanje nekretnine, a ne samo proveriti da li je stan upisan na prodavca.
Najsigurnije je da se pre isplate celokupne kupoprodajne cene provere sve obaveze i uklone eventualni tereti. Stari poreski dug ostaje obaveza prodavca, ali poreska hipoteka ostaje vezana za nekretninu sve dok zvanično ne bude izbrisana iz katastra.
