Foto: Premreuthai/Shutterstock
Stan, kuća ili zemljište često predstavljaju najvredniju imovinu koju porodica poseduje. Kada vlasnik želi da nekretninu prenese na dete, unuče ili drugog člana porodice, postavlja se pitanje da li je povoljnije zaključiti ugovor o poklonu za života ili nekretninu ostaviti u nasledstvo.
U Srbiji odluka ne zavisi samo od poreza. Važni su i troškovi javnog beležnika, upis u katastar, mogućnost zadržavanja prava stanovanja, kao i prava drugih naslednika. Izbor odgovarajućeg načina prenosa može biti posebno značajan kada vlasnik želi da obezbedi potomke, ali i da zadrži sigurnost i kontrolu nad svojom imovinom tokom života.
KLJUČNA RAZLIKA JE U TRENUTKU PRENOSA VLASNIŠTVA
Ugovorom o poklonu vlasnik prenosi nekretninu na drugo lice bez naknade, dok se nasleđivanje ostvaruje nakon smrti vlasnika, na osnovu zakona ili testamenta.
Ugovor o poklonu nepokretnosti mora biti zaključen u propisanoj formi i potvrđen, odnosno solemnizovan kod javnog beležnika. Nakon toga sprovodi se upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Republički geodetski zavod kao osnov za upis priznaje odgovarajuće ugovore i druge zakonom propisane isprave.
Kod nasleđivanja, svojina se utvrđuje u ostavinskom postupku, a pravni osnov za upis naslednika predstavlja pravnosnažno rešenje o nasleđivanju.
Važna razlika je u tome što poklonodavac koji prenese vlasništvo za života više nije vlasnik poklonjene nekretnine. Zbog toga pre potpisivanja ugovora treba pažljivo razmotriti njegove posledice.
MOŽE LI RODITELJ DA POKLONI STAN DETETU, A DA NASTAVI DA ŽIVI U NJEMU?
Može. Ugovorom se može predvideti da roditelj, i nakon prenosa vlasništva, zadrži pravo doživotnog stanovanja ili plodouživanja, u zavisnosti od dogovorenog pravnog rešenja.
Pravo stanovanja omogućava korišćenje nekretnine za stanovanje, dok plodouživanje može obuhvatati i šira prava korišćenja, uključujući ubiranje plodova, na primer prihoda od izdavanja, u skladu sa sadržinom ustanovljenog prava.
Takva prava treba precizno definisati ugovorom i sprovesti odgovarajući upis u katastar kada je to propisano. Time se roditelju pruža dodatna pravna zaštita nakon prenosa vlasništva.
KOLIKI JE POREZ NA POKLON I NASLEĐE U SRBIJI?
Jedna od najvažnijih stavki prilikom prenosa nekretnine jeste porez na nasleđe i poklon. U Srbiji su određeni srodnici oslobođeni ovog poreza, dok se za druge primenjuju propisane poreske stope.
Prema Zakonu o porezima na imovinu:
- Prvi nasledni red oslobođen je poreza na nasleđe, a poklonoprimci prvog naslednog reda takođe imaju poresko oslobođenje. To je, na primer, slučaj kada roditelj poklanja nekretninu detetu.
- Drugi nasledni red po pravilu plaća porez po stopi od 1,5 odsto, osim kada postoji zakonsko oslobođenje.
- Treći i dalji nasledni red, kao i lica koja nisu u srodstvu sa ostaviocem ili poklonodavcem, po pravilu plaćaju porez po stopi od 2,5 odsto.
Za određene slučajeve postoje posebna oslobođenja. Na primer, naslednik ili poklonoprimac drugog naslednog reda može biti oslobođen poreza na jedan stan ako je sa ostaviocem, odnosno poklonodavcem, neprekidno živeo u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana, uz ispunjenje zakonskih uslova.
To znači da prenos između roditelja i deteta može biti oslobođen poreza i kada se obavlja poklonom i kada se ostvaruje nasleđivanjem. Ipak, poreski tretman zavisi od konkretnog srodstva i okolnosti, pa za druge porodične odnose treba proveriti da li postoji pravo na oslobođenje.
KOLIKO KOŠTA UGOVOR O POKLONU?
Čak i kada se porez na poklon ne plaća, prenos nekretnine nije nužno potpuno besplatan.
Troškovi mogu obuhvatiti javnobeležničku naknadu za potvrđivanje ugovora, eventualnu izradu ugovora ili pravnu pomoć, kao i takse za upis prava u katastar, kada se naplaćuju.
Visina javnobeležničke naknade zavisi od vrednosti pravnog posla i vrste usluge. Prema javnobeležničkoj tarifi koja se primenjuje od 19. jula 2025. godine, za ugovor o poklonu u prvom naslednom redu, između roditelja kao poklonodavca i deteta kao poklonoprimca, predviđena je umanjena nagrada.
Zbog toga je pre zaključenja ugovora korisno zatražiti od javnog beležnika obračun ukupnih troškova za konkretnu nekretninu.
KOLIKO KOŠTA NASLEĐIVANJE?
Ni nasleđivanje nije uvek bez troškova. Ostavinski postupak sprovodi se pred nadležnim sudom, odnosno javnim beležnikom kao poverenikom suda, a javnobeležnička nagrada zavisi od vrednosti zaostavštine i primenljive tarife.
Dodatni troškovi mogu nastati zbog pribavljanja dokumentacije, upisa prava svojine ili angažovanja advokata ako među naslednicima postoji spor.
Ako je naslednik oslobođen poreza na nasleđe, to ne znači automatski da je oslobođen i svih troškova ostavinskog postupka i upisa nekretnine.
Zato nije moguće odrediti jednu cenu koja bi važila za sve slučajeve. Za pouzdano poređenje potrebno je uzeti u obzir vrednost nekretnine, broj naslednika, složenost ostavine i primenljivu tarifu.
NUŽNI DEO: MOŽE LI DRUGO DETE DA TRAŽI DEO POKLONJENOG STANA?
Jedan od najčešćih razloga za porodične sporove jeste situacija u kojoj roditelj pokloni nekretninu jednom detetu, dok drugo smatra da je time oštećeno.
Prema Zakonu o nasleđivanju Republike Srbije, nužni naslednici su, između ostalih, potomci, usvojenici i njihovi potomci, bračni drug, roditelji i drugi srodnici pod zakonom propisanim uslovima.
Nužni deo potomaka, usvojenika i njihovih potomaka, kao i bračnog druga, iznosi polovinu zakonskog naslednog dela. Za ostale nužne naslednike koji ispunjavaju uslove, nužni deo iznosi trećinu zakonskog dela.
Ako je nužni deo povređen, pod zakonskim uslovima može se zahtevati vraćanje poklona u meri potrebnoj da se nužni deo namiri. Zahtev se ne ostvaruje automatski samom činjenicom da je nekretnina poklonjena drugom nasledniku, već zavisi od okolnosti slučaja i zakonskih uslova.
Zbog toga poklanjanje nekretnine jednom detetu ne treba posmatrati kao siguran način da se isključe sva buduća prava drugih nužnih naslednika.
ŠTA JE POVOLJNIJE: POKLON ILI NASLEĐSTVO?
Ako vlasnik želi da dete postane vlasnik nekretnine još za njegovog života, ugovor o poklonu omogućava da se prenos uredi unapred. Istovremeno se mogu ugovoriti odgovarajuća prava stanovanja ili plodouživanja radi zaštite poklonodavca.
Ako vlasnik želi da zadrži svojinu i mogućnost raspolaganja nekretninom tokom života, nasleđivanje može biti prikladnije. Vlasnik može urediti raspodelu imovine testamentom, uz poštovanje prava nužnih naslednika.
Sa poreskog stanovišta, poklon i nasleđivanje mogu biti jednako povoljni kada postoji zakonsko oslobođenje. Razlike se zato često ogledaju u troškovima postupka, trenutku prenosa vlasništva i pravnoj sigurnosti svih članova porodice.
Pre donošenja odluke važno je proveriti vlasničko stanje nekretnine, poreske obaveze, troškove javnog beležnika i prava potencijalnih nužnih naslednika. Dobro pripremljena dokumentacija i pravovremeno pravno savetovanje mogu pomoći da se izbegnu kasniji sporovi i nepotrebni izdaci.
