Foto: Alex Stojanov / Alamy / Profimedia
Za mnoge građane najveća prepreka pri kupovini prvog stana nije mesečna rata, već novac koji je potrebno izdvojiti za učešće. Kako cene nekretnina ostaju visoke, a banke uglavnom zahtevaju da kupac deo novca obezbedi iz sopstvenih sredstava, mnogi traže alternativne načine finansiranja.
Ipak, postoje modeli koji mogu omogućiti kupovinu nekretnine bez klasičnog učešća ili uz njegovo drugačije finansiranje. Svaka od tih opcija ima svoje uslove, prednosti i rizike, zbog čega je pre donošenja odluke važno dobro proceniti ukupne troškove zaduživanja.
HIPOTEKA NA DRUGU NEKRETNINU
Jedan od načina da se stambeni kredit dobije bez klasičnog učešća jeste da se banci ponudi dodatno obezbeđenje u vidu druge nekretnine.
Na primer, ukoliko kupac želi kredit od 50.000 evra, banka može odobriti finansiranje celokupnog iznosa ako se kao hipoteka ponudi stan ili kuća čija je vrednost dovoljno visoka u odnosu na iznos kredita.
Dodatna nekretnina može biti u vlasništvu kupca, člana porodice ili drugog lica koje pristane da svoju imovinu založi kao obezbeđenje kredita. Ovaj model može biti povoljniji od podizanja dodatnog gotovinskog kredita, ali nosi ozbiljan rizik jer nekretnina pod hipotekom predstavlja sredstvo obezbeđenja za dug.
DINARSKI STAMBENI KREDITI
Pojedine banke nude stambene kredite u dinarima koji u određenim slučajevima mogu biti dostupni i bez klasičnog učešća.
Međutim, ovakvi krediti često imaju kraće rokove otplate i više kamatne stope, pa ukupna cena zaduživanja može biti veća.
Kod stambenih kredita indeksiranih u evrima kamatne stope mogu biti povoljnije, ali postoje rizici povezani sa kretanjem Euribora i kursa, što može uticati na visinu mesečne rate.
BESKAMATNA POZAJMICA ZA KUPCE STANOVA
Kupci stanova koje gradi Građevinska direkcija Srbije mogu, u okviru određenih programa, da računaju na dodatnu pogodnost – beskamatnu pozajmicu do 20 odsto vrednosti stana.
Pozajmljeni iznos vraća se iz povraćaja PDV-a koji ostvaruju kupci prve nekretnine. Deo sredstava može biti vraćen nakon refundacije poreza, dok se preostali iznos otplaćuje u skladu sa uslovima programa, bez kamate.
KEŠ KREDIT ZA UČEŠĆE
Jedna od opcija jeste i podizanje gotovinskog kredita kojim bi se obezbedio novac za učešće, nakon čega se uzima stambeni kredit.
Ovakvo rešenje, međutim, znači dvostruko zaduženje. Kupac istovremeno otplaćuje gotovinski i stambeni kredit, dok su kamate na gotovinske kredite uglavnom više.
Zbog toga ovaj model može značajno povećati mesečno finansijsko opterećenje i ukupnu cenu kupovine stana.
KOLIKO BANKA MOŽE DA VAM ODOBRI?
Pre odobravanja stambenog kredita banka proverava kreditnu sposobnost klijenta, njegova primanja, postojeća zaduženja i podatke iz Kreditnog biroa.
U obzir se uzimaju sve mesečne obaveze, uključujući postojeće kredite, kartice i novo zaduženje. Banka procenjuje da li je ukupno opterećenje prihoda održivo, a u praksi se često vodi računa da mesečne kreditne obaveze ne pređu određeni procenat neto primanja.
DRŽAVNE OLAKŠICE MOGU DA SMANJE TROŠKOVE
Kupcima prve nekretnine na raspolaganju su i različite državne mere podrške. Povraćaj PDV-a, subvencionisane kamatne stope i drugi programi ne znače nužno da učešće može potpuno da se izbegne, ali mogu smanjiti ukupne troškove kupovine.
PRE ODLUKE DOBRO IZRAČUNAJTE SVE TROŠKOVE
Kupovina stana bez velikog početnog kapitala jeste moguća, ali to ne znači da je svaka opcija finansijski povoljna.
Pre potpisivanja ugovora važno je uporediti ponude banaka, proveriti kamatne stope i sve prateće troškove, izračunati ukupnu mesečnu zaduženost i ostaviti dovoljno prostora u kućnom budžetu za nepredviđene troškove.
Najjeftinije rešenje na početku ne mora ujedno biti i najpovoljnije na duži rok.
