Foto: Shutterstock
Vlasnici nepokretnosti u Srbiji imaju obavezu da svaku nekretninu prijave nadležnom poreskom organu, bez obzira na to da li je objekat legalizovan ili se koristi.
Poreska prijava se podnosi u roku od 30 dana od zaključenja ugovora o kupoprodaji, dok obaveza plaćanja poreza nastaje u trenutku sticanja prava svojine, početka korišćenja, osposobljavanja objekta ili izdavanja upotrebne dozvole – u zavisnosti od toga koji uslov nastupi prvi.
Kada nastaje poreska obaveza
Kod objekata u izgradnji, porez se ne plaća odmah po kupovini ako nepokretnost nije završena niti spremna za upotrebu. Obaveza nastaje tek kada objekat počne da se koristi, bude tehnički osposobljen ili dobije upotrebnu dozvolu.
Međutim, i ako vlasnik ne koristi objekat, porez može nastati ukoliko poreski organ utvrdi da je nekretnina osposobljena za korišćenje. U praksi se procenjuje stvarno stanje – da li objekat ima osnovne uslove poput krova, stolarije i instalacija za struju, vodu i kanalizaciju.
Šta se smatra spremnim objektom
Ako su ispunjeni osnovni građevinski i tehnički uslovi, smatra se da je objekat spreman za upotrebu, pa nastaje i obaveza plaćanja poreza na imovinu, bez obzira na formalni status dozvole.
Kod kompleksnijih objekata, svaka funkcionalna celina posmatra se posebno – pa se, na primer, oporezuje završeni stan, dok nedovršeni deo objekta može biti privremeno van oporezivanja.
Posebna pravila za veće objekte
Za objekte veće od 500 kvadratnih metara važe dodatna pravila. Poreska obaveza može nastati i pre završetka izgradnje – nakon određenog vremenskog perioda od izdavanja građevinske dozvole ili kada je izveden konstruktivni sklop (temelji, zidovi, krov, stolarija).
Poreska uprava pri obračunu polazi od stvarnog stanja na terenu, a ne isključivo od dokumentacije. U obzir se uzima samo izgrađena površina.
Prodaja i kapitalni dobitak
Kod prodaje nepokretnosti, poreska obaveza prelazi na kupca u trenutku primopredaje. Ako investitor prodaje pojedine stanove ili lokale, porez se deli između investitora i kupca u zavisnosti od toga koji deo objekta je završen i preuzet.
U slučajevima kada vlasnik nema dokumentaciju o troškovima izgradnje, nabavna vrednost se određuje prema poreskoj osnovici, što može povećati poresko opterećenje. Ipak, ulaganja se mogu dokazivati i drugim sredstvima, poput svedoka, veštačenja ili arhivske dokumentacije.
Zaključak
Poreski sistem kod nepokretnosti zasniva se pre svega na faktičkom stanju objekta, a ne samo na formalnim dozvolama. Zato je za vlasnike ključno da prate status svoje imovine i čuvaju dokumentaciju o gradnji i ulaganjima.
