Foto: Shutterstock
Kupovina placa na planini ili uz reku na prvi pogled može delovati kao odlična investicija, ali takve lokacije nose i određene rizike koji se ne vide uvek iz oglasa ili katastarske dokumentacije. Režimi zaštite prirode, vodna zemljišta, pristupni putevi i ograničenja gradnje mogu značajno uticati na to šta vlasnik zaista može da radi na kupljenoj parceli.
Za mnoge kupce proces počinje obilaskom zemljišta i pregovorima o ceni. Parcela izgleda privlačno, okruženje deluje idealno za vikendicu ili budući objekat, a prodavac tvrdi da je dokumentacija uredna. Međutim, upravo na planinskim i rečnim lokacijama često postoji velika razlika između očekivanja kupca i stvarnih mogućnosti korišćenja zemljišta.
Razlog za to leži u brojnim ograničenjima koja nisu vidljiva ni u oglasima ni u osnovnim katastarskim podacima.
Zaštićena područja mogu ograničiti gradnju
Srbija ima pet nacionalnih parkova: Kopaonik, Taru, Đerdap, Frušku goru i Šar-planinu. Pored njih postoje i parkovi prirode, rezervati biosfere, kao i područja pod UNESCO zaštitom, poput Golije.
Svaka od ovih zona ima različite stepene zaštite, a od njih zavisi šta je na parceli dozvoljeno.
U prvoj zoni zaštite gradnja nije dozvoljena. U drugoj je moguća samo uz posebne saglasnosti, dok treća zona dozvoljava gradnju, ali uz stroge uslove planova upravljanja.
To znači da kupac može da kupi zemljište sa namerom da gradi vikendicu, a da kasnije sazna da je gradnja zabranjena ili ozbiljno ograničena.
Važno je da se ove informacije ne vide u katastru, već se moraju posebno proveriti kod nadležnih službi.
Na Zlatiboru, Divčibarama i Goliji već postoje brojna ograničenja i neujednačeni urbanistički planovi, što dodatno komplikuje kupovinu.
Namena zemljišta odlučuje sve
Veliki broj parcela u planinskim krajevima nije građevinsko zemljište.
Šumsko zemljište uglavnom ne dozvoljava gradnju, dok je na poljoprivrednom zemljištu prenamena moguća, ali uz dodatne troškove i neizvestan ishod.
Takozvani „plac“ nije pravni pojam, već samo oglasni termin, pa je ključna stvar stvarna namena zemljišta.
Parcele uz reke nose posebne rizike
Kod rečnih lokacija dodatni problem predstavlja Zakon o vodama („Službeni glasnik RS“, br. 30/2010), koji uvodi posebna ograničenja za gradnju u priobalnim zonama i poplavnim područjima.
Katastar često ne prikazuje da je zemljište vodno ili zaštićeno područje, pa kupac može da misli da je gradnja dozvoljena, iako u praksi nije.
U zonama uz reke poput Dunava, Drine i Morave često važe stroga ograničenja visine, veličine i tipa objekta.
Pristup, infrastruktura i teren
Čest problem je i pristupni put koji prolazi preko tuđeg zemljišta bez upisanog prava prolaza.
Takođe, struja, voda i kanalizacija često nisu dostupni ili su daleko, a priključci mogu biti veoma skupi.
Na planinskim terenima dodatni rizik predstavljaju klizišta i nestabilno tlo, koje se ne vidi bez geotehničke analize.
Kako izbeći skupe greške
Pre kupovine neophodno je proveriti:
- informaciju o lokaciji kod urbanizma
- režim zaštite prirode
- vodne uslove ako je parcela uz reku
- pristupni put i pravo prolaza
- stabilnost terena (po potrebi uz geologa)
Razlika između dobre investicije i skupog problema najčešće zavisi od informacija koje kupac prikupi pre potpisivanja ugovora.
