Foto: Shutterstock
Kupovina, prodaja ili izdavanje nekretnine često podrazumevaju angažovanje agencije za nekretnine. Jedno od najčešćih pitanja jeste ko u tom slučaju plaća proviziju – prodavac, kupac, stanodavac, zakupac ili obe strane.
Odgovor zavisi pre svega od ugovora o posredovanju koji je klijent zaključio sa agencijom, ali i od Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.
ŠTA JE AGENCIJSKA PROVIZIJA?
Agencijska, odnosno posrednička naknada jeste novac koji agencija dobija za uslugu posredovanja pri kupovini, prodaji ili zakupu nekretnine.
Agencija za račun svog klijenta pronalazi drugu ugovornu stranu, povezuje je sa klijentom i učestvuje u procesu pregovora i zaključenja posla.
KO PLAĆA PROVIZIJU?
Ključan je pojam nalogodavac – osoba koja je sa agencijom zaključila ugovor o posredovanju.
To može biti prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac.
Ako je ugovor sa agencijom potpisao prodavac, on je nalogodavac i plaća proviziju. Ako je ugovor zaključio kupac, obaveza plaćanja je na kupcu.
Agencija može imati ugovor sa obe strane, ali tada mora postojati osnov za naplatu provizije od svake strane posebno.
DA LI KUPAC MORA DA PLATI PROVIZIJU AKO JE SAMO VIDEO OGLAS?
Ne automatski.
Ako je agencija oglasila stan po nalogu prodavca, a kupac samo pozove agenciju ili vidi oglas, to samo po sebi ne znači da je kupac dužan da plati proviziju.
Međutim, kupac treba da obrati pažnju šta potpisuje prilikom razgledanja nekretnine. Potvrda o razgledanju nije nužno isto što i ugovor o posredovanju, ali dokument može sadržati elemente ugovora i tada može proizvesti obavezu plaćanja.
KOLIKA JE PROVIZIJA?
Zakon ne propisuje tačan iznos provizije, niti određuje zakonski minimum ili maksimum.
Visina naknade dogovara se između agencije i klijenta i mora biti navedena u ugovoru o posredovanju.
Na tržištu Srbije kod kupoprodaje se često sreće provizija od oko 2 do 3 odsto od ugovorene cene, uz PDV ukoliko je agencija njegov obveznik. To, međutim, nije zakonski propisan procenat.
Moguće je ugovoriti i niži ili viši procenat, kao i fiksni iznos.
KOLIKA JE PROVIZIJA KOD IZNAJMLJIVANJA STANA?
Kod zakupa se provizija najčešće vezuje za iznos jedne mesečne zakupnine ili njen deo.
Može biti dogovoreno da je plaća zakupac, zakupodavac ili da trošak podele obe strane.
I ovde važi isto pravilo – odlučujući su ugovor i dogovor sa agencijom.
DA LI SE NA PROVIZIJU PLAĆA PDV?
Ako je agencija obveznik PDV-a, na uslugu posredovanja obračunava se PDV.
Zato treba proveriti da li je u ugovoru navedeno, na primer, „2 odsto plus PDV“ ili „2 odsto sa uračunatim PDV-om“.
Razlika može biti značajna za konačan iznos koji klijent plaća.
KADA AGENCIJA STIČE PRAVO NA PROVIZIJU?
Prema zakonu, agencija po pravilu stiče pravo na posredničku naknadu kada se zaključi ugovor za koji je posredovala.
Ipak, moguće je ugovoriti da pravo na proviziju nastaje već zaključenjem predugovora.
Zato je veoma važno pročitati odredbe ugovora pre potpisivanja.
ŠTA AKO KUPOPRODAJA NE BUDE REALIZOVANA?
Sve zavisi od ugovora.
Ako je dogovoreno da se provizija plaća nakon zaključenja glavnog ugovora, a do njega nije došlo, situacija je drugačija nego kada je ugovorom predviđeno da provizija nastaje već zaključenjem predugovora.
Posebno treba proveriti da li ugovor predviđa obavezu plaćanja u slučaju da nalogodavac bez opravdanog razloga odustane od posla nakon što ga je agencija povezala sa drugom stranom.
ŠTA AKO KUPAC POKUŠA DA ZAOBIĐE AGENCIJU?
Ako je kupac potpisao ugovor o posredovanju, a zatim pokuša direktno da zaključi posao sa prodavcem kojeg mu je agencija predstavila, agencija može imati pravo na proviziju, u skladu sa ugovorom.
Samo zaobilaženje agencije ne znači automatski da obaveza nestaje.
ŠTA JE EKSKLUZIVNO POSREDOVANJE?
Ekskluzivno posredovanje znači da se nalogodavac u određenom periodu obavezuje da za istu nekretninu neće angažovati drugog posrednika.
Ako tokom tog perioda posao zaključi preko druge agencije, može postojati obaveza naknade štete prvoj agenciji, u skladu sa ugovorom.
Zbog toga ovu klauzulu treba posebno pažljivo pročitati.
ŠTA AKO ISTI STAN OGLAŠAVA VIŠE AGENCIJA?
Činjenica da se ista nekretnina nalazi u ponudi više agencija ne znači da svaka od njih automatski ima pravo na proviziju.
Pravo na naknadu zavisi od ugovora o posredovanju i od toga da li je agencija obavila ugovorenu uslugu.
Samo objavljivanje oglasa nije dovoljno da se automatski stvori obaveza plaćanja provizije kod druge strane.
ŠTA OBAVEZNO PROVERITI PRE POTPISIVANJA?
Pre nego što potpišete bilo koji dokument sa agencijom, proverite:
- ko je označen kao nalogodavac;
- kolika je provizija;
- da li je PDV uračunat u cenu;
- kada nastaje obaveza plaćanja;
- da li postoje dodatni troškovi;
- šta se dešava ako se posao ne realizuje;
- da li postoji klauzula o ekskluzivnom posredovanju;
- da li dokument koji potpisujete predstavlja ugovor o posredovanju ili samo potvrdu o razgledanju.
Najvažnije pravilo je jednostavno: proviziju plaća onaj ko je sa agencijom ugovorio uslugu posredovanja, u iznosu i pod uslovima koji su navedeni u ugovoru.
Zato ugovor sa agencijom ne treba posmatrati kao formalnost. On određuje prava, obaveze i ukupne troškove saradnje.
