Foto: Shutterstock
Kupovina placa na planini ili pored reke na prvi pogled deluje jednostavno – pogledate parcelu, dogovorite cenu i proverite vlasništvo. Međutim, ono što piše u katastru nije uvek dovoljno da biste znali šta na tom zemljištu zaista smete da radite.
Posebno na planinama i uz reke postoje brojna ograničenja koja se ne vide ni u oglasu ni u listu nepokretnosti. Zato parcela koja se prodaje kao „idealan plac za vikendicu“ ne mora nužno biti zemljište na kojem je gradnja dozvoljena.
NA PLANINI PRVO PROVERITE DA LI JE PARCELA U ZAŠTIĆENOM PODRUČJU
Srbija ima pet nacionalnih parkova – Kopaonik, Taru, Đerdap, Frušku goru i Šar-planinu. Pored njih, postoje brojni parkovi prirode, rezervati i predeli izuzetnih odlika, među kojima je i Golija, koja je pod UNESCO zaštitom.
U zaštićenim područjima važe različiti režimi zaštite, a od njih zavisi šta vlasnik parcele može da radi.
U područjima sa najstrožim režimom zaštite gradnja može biti zabranjena, dok je u drugim zonama ograničena i može zahtevati dodatne saglasnosti i usklađenost sa planom upravljanja.
To znači da kupac može da kupi zemljište sa namerom da izgradi vikendicu, a da tek nakon kupovine sazna da za takvu gradnju nema uslova.
KATASTAR NIJE DOVOLJAN
List nepokretnosti pokazuje vlasnika, površinu i katastarske podatke o zemljištu, ali ne predstavlja kompletnu informaciju o mogućnostima gradnje.
Pre kupovine potrebno je proveriti urbanistički status parcele i pribaviti informaciju o lokaciji od nadležne službe. Ako se zemljište nalazi u zaštićenom području, treba proveriti i režim zaštite, kao i uslove koje propisuje upravljač tog područja.
Poseban problem predstavljaju parcele koje se u oglasima nazivaju „plac“, iako se u katastru vode kao poljoprivredno ili šumsko zemljište.
„Plac“ nije pravna kategorija. Presudna je namena zemljišta i ono što za konkretnu parcelu dozvoljava važeći planski dokument.
ŠUMSKO I POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE NISU AUTOMATSKI GRAĐEVINSKI PLACEVI
Ako se parcela vodi kao šumsko zemljište, mogućnosti gradnje su veoma ograničene. Kod poljoprivrednog zemljišta takođe postoje posebna pravila, a eventualna prenamena u građevinsko zemljište zahteva odgovarajuću proceduru i može podrazumevati dodatne troškove.
Zato činjenica da se u okolini već nalaze kuće nije dovoljna da zaključite da možete da gradite i na svojoj parceli.
PARCELA PORED REKE MOŽE DA BUDE PROBLEM ČAK I AKO JE „GRAĐEVINSKA“
Kupovina zemljišta uz reku nosi dodatne rizike.
Zakon o vodama propisuje posebna ograničenja za vodno zemljište, priobalne zone i područja ugrožena poplavama. Problem je što podaci iz katastra sami po sebi ne daju uvek kompletnu sliku o tome kakva ograničenja važe na konkretnoj lokaciji.
Tako parcela može biti evidentirana kao građevinsko zemljište, a da se zbog njenog položaja u odnosu na vodotok, nasipe, poplavno područje ili vodozaštitnu zonu na njoj ne može graditi onako kako je kupac zamislio.
Posebno treba proveriti parcele uz Dunav, Drinu, Savu, Moravu i druge vodotokove.
PRISTUPNI PUT MOŽE DA BUDE SKRIVENI PROBLEM
Još jedna stvar koju kupci često previde jeste pristup parceli.
Ako put do zemljišta prolazi preko tuđe parcele, potrebno je proveriti da li postoji upisana službenost prolaza. U suprotnom, možete postati vlasnik zemljišta do kojeg nemate obezbeđen legalan pristup.
Ni blizina struje, vode ili kanalizacije ne znači da ćete automatski dobiti priključak. Troškovi dovođenja infrastrukture do udaljene planinske parcele mogu biti veoma visoki.
NA PLANINAMA PROVERITE I STABILNOST TERENA
Kod planinskih parcela dodatni rizik predstavljaju klizišta i nestabilno zemljište.
Parcela može na prvi pogled izgledati potpuno bezbedno, a da se nalazi na terenu koji je podložan pomeranju, naročito nakon obilnih padavina.
Zbog toga je kod zahtevnijih lokacija preporučljivo angažovati stručnjaka koji može da proceni stabilnost terena i utvrdi da li postoje geotehnički rizici za buduću gradnju.
ŠTA SVE TREBA PROVERITI PRE KUPOVINE?
Pre nego što potpišete ugovor i isplatite novac za plac na planini ili pored reke, proverite:
- list nepokretnosti i vlasništvo;
- namenu zemljišta;
- važeći urbanistički plan;
- informaciju o lokaciji;
- da li se parcela nalazi u zaštićenom području;
- koji režim zaštite važi;
- da li postoje ograničenja zbog vodnog zemljišta, poplava ili vodozaštitne zone;
- da li postoji legalan pristupni put;
- da li je upisana službenost prolaza, ako se prolazi preko tuđeg zemljišta;
- mogućnost priključka na struju, vodu i kanalizaciju;
- stabilnost zemljišta i eventualnu opasnost od klizišta.
Najvažnije pravilo je jednostavno: ne kupujte plac samo na osnovu oglasa i lista nepokretnosti. Ono što vidite na terenu i ono što piše u katastru ne moraju vam reći da li na toj parceli zaista možete da izgradite ono što ste zamislili.
Kod ovakvih kupovina nekoliko provera pre potpisivanja ugovora može značiti razliku između dobre investicije i zemljišta koje ste skupo platili, a na njemu ne možete da napravite gotovo ništa.
