Foto: Shutterstock
Suvlasništvo nad nekretninama u praksi često dovodi do nesporazuma i sporova među vlasnicima, posebno kada jedan od suvlasnika ima većinski udeo. Iako veći procenat vlasništva daje određena prava, zakon jasno razdvaja odluke koje se mogu donositi samostalno od onih za koje je potrebna saglasnost svih suvlasnika.
Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, većinski suvlasnik je lice koje poseduje više od 50 odsto udela u nekretnini, ali to ne znači i potpunu kontrolu nad imovinom.
Šta većinski suvlasnik može sam da odlučuje
Većinski vlasnik ima pravo da samostalno odlučuje o poslovima redovnog održavanja nekretnine. To podrazumeva popravke krova, zamenu instalacija, održavanje zajedničkih delova zgrade ili kuće, kao i druge tekuće radove koji ne menjaju suštinu imovine.
Takođe, svaki suvlasnik ima pravo da slobodno raspolaže svojim delom vlasništva – može ga prodati, pokloniti ili opteretiti hipotekom, uz napomenu da u određenim slučajevima ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine.
Ukoliko ne postoji dogovor među suvlasnicima, moguće je pokrenuti sudsku deobu nepokretnosti. Sud tada može odrediti fizičku podelu imovine, a ako to nije moguće – naložiti prodaju i podelu novca prema suvlasničkim udelima.
Šta nije moguće bez saglasnosti svih suvlasnika
Bez obzira na veličinu udela, nijedan suvlasnik ne može samostalno da raspolaže celom nekretninom. Za prodaju cele imovine potrebna je saglasnost svih vlasnika.
Takođe, za veće intervencije koje menjaju strukturu ili namenu objekta neophodna je jednoglasna saglasnost, uključujući:
- dogradnju sprata
- prenamenu objekta (npr. stambeni u poslovni prostor)
- rušenje nosećih zidova
Zakon takođe štiti pravo svih suvlasnika da koriste zajedničku imovinu, pa većinski vlasnik ne može ostale isključiti iz korišćenja.
Izdavanje nekretnine i podela prihoda
Ukoliko se izdaje samo deo koji koristi jedan suvlasnik, on može samostalno da raspolaže tim delom. Međutim, za izdavanje cele nekretnine potrebna je saglasnost svih suvlasnika, a prihod se deli proporcionalno vlasničkim udelima.
Kada nema dogovora
Ako suvlasnici ne mogu da postignu dogovor, rešenje se traži pred sudom, koji može urediti način korišćenja ili naložiti razvrgnuće suvlasničke zajednice.
