Foto: Shutterstock
Godinama kruži priča da podstanar koji dugo živi u istom stanu, redovno plaća kiriju i ulaže u nekretninu može posle 10 ili 15 godina da zatraži da se stan upiše na njegovo ime. Međutim, samo dugogodišnje stanovanje nije dovoljno za sticanje vlasništva.
U srpskom pravu postoji institut održaja, odnosno mogućnost sticanja prava svojine protekom vremena pod određenim zakonskim uslovima. Međutim, kod klasičnog zakupnog odnosa postoje okolnosti koje takav osnov uglavnom isključuju.
PLAĆANJE KIRIJE JE VAŽAN DOKAZ
Prema objašnjenju advokata Lazara Borožana, održaj se odnosi na situacije u kojima neko duži niz godina drži i koristi nepokretnost kao svoju, uz ispunjenje zakonom propisanih uslova.
Kod podstanara je situacija drugačija.
Osoba koja redovno plaća kiriju vlasniku stana time pokazuje da zna da nekretnina pripada drugom licu. Samim tim, činjenica da neko deset ili više godina živi u istom stanu kao zakupac ne znači da je stekao pravo svojine.
Drugim rečima, zakupac ne postaje vlasnik samo zato što je dugo u istom stanu.
ŠTA JE ONDA „ODRŽAJ“?
Održaj je pravni institut koji pod određenim uslovima omogućava da lice koje određeno vreme drži nepokretnost stekne pravo svojine.
Za to, međutim, moraju biti ispunjeni zakonom propisani uslovi. Nije dovoljno dokazati samo koliko dugo neko koristi određeni stan ili kuću.
Upravo zato se položaj zakupca i osobe koja nepokretnost drži smatrajući je svojom ne mogu automatski izjednačiti.
UGOVOR ŠTITI I VLASNIKA I ZAKUPCA
Za obe strane najvažnije je da odnos bude jasno uređen ugovorom o zakupu.
Ugovorom mogu da se definišu visina kirije, trajanje zakupa, obaveze stanara, način raskida ugovora, kao i postupanje u slučaju da zakupac nakon isteka zakupa ne želi da napusti stan.
Stručnjaci za nekretnine ukazuju da se dodatna zaštita može predvideti ugovorom sa izvršnom klauzulom, uz odgovarajuću overu kod javnog beležnika, kako bi vlasnik u slučaju problema mogao da koristi mehanizme izvršnog postupka.
PRIJAVA PODSTANARA I PORESKA OBAVEZA
Pored samog ugovora, važan deo odnosa između stanodavca i zakupca jeste prijava boravka, odnosno prebivališta ili boravišta, u skladu sa okolnostima i zakonskim obavezama.
Prihod koji vlasnik ostvaruje izdavanjem nepokretnosti takođe podleže poreskim propisima. Obaveze zavise od konkretne situacije i načina ostvarivanja prihoda, pa ih ne treba svoditi samo na jednostavan obračun procenta od ugovorene kirije.
Upravo zbog izbegavanja poreskih i drugih obaveza deo tržišta zakupa funkcioniše van formalnih ugovora, što dodatno otežava zaštitu prava i vlasnika i zakupaca.
DUGOGODIŠNJI ZAKUP NE ZNAČI AUTOMATSKI I VLASNIŠTVO
Najvažnije je da se razdvoje dve stvari: dužina stanovanja i pravo svojine nisu isto.
Podstanar koji godinama živi u istom stanu, plaća kiriju i ulaže u njegovo održavanje ne postaje zbog toga automatski vlasnik. Za sticanje svojine održajem moraju postojati zakonom propisani uslovi, a postojanje ugovora o zakupu i saznanje zakupca da je vlasnik neko drugi od ključnog su značaja za procenu konkretnog slučaja.
