Foto: Shutterstock
Građani koji uzmu stambeni kredit često se iznenade kada, nakon nekoliko godina uredne otplate, vide da je glavnica i dalje veoma visoka. Iako se rata plaća svakog meseca, u početku njen veći deo odlazi na kamatu, dok se manji deo koristi za smanjenje glavnog duga.
Razlog je način na koji funkcioniše anuitetska otplata.
Kod anuiteta kamata se obračunava na preostali iznos glavnice. Pošto je glavnica na početku najveća, najveći je i iznos kamate. Kako se dug postepeno smanjuje, smanjuje se i kamata, pa sve veći deo mesečne rate odlazi na otplatu glavnice.
OD RATE OD 585 EVRA, ČAK 417 EVRA JE KAMATA
Na primeru kredita od 100.000 evra na 25 godina, uz fiksnu kamatnu stopu od 5 odsto, mesečni anuitet iznosio bi oko 585 evra.
U prvoj rati približno:
- 417 evra odlazi na kamatu
- 168 evra odlazi na glavnicu
To znači da oko 71 odsto prve rate čini kamata, dok se oko 29 odsto koristi za smanjenje duga.
Ako se isti kredit uzme na 30 godina, mesečna rata bila bi oko 537 evra. Od prve rate oko 417 evra odnosilo bi se na kamatu, dok bi oko 120 evra bilo iskorišćeno za smanjenje glavnice.
Kako godine prolaze, odnos se menja: kamata postaje sve manji deo rate, a glavnica sve veći.
KOLIKO DUGA OSTANE POSLE PET GODINA?
Upravo zbog ovakvog načina obračuna građanima može izgledati da se dug tokom prvih nekoliko godina veoma sporo smanjuje.
Kod kredita od 100.000 evra na 25 godina, posle pet godina otplate ostalo bi približno 88.600 evra glavnice.
Kod istog iznosa kredita na 30 godina, nakon pet godina ostalo bi oko 91.800 evra.
Ipak, važno je naglasiti da se glavnica smanjuje već od prve rate. Samo je početno smanjenje sporije zato što je iznos kamate veći.
Što je rok otplate duži, ovaj efekat je izraženiji.
KADA SE ISPLATI PREVREMENA OTPLATA?
Prevremena, delimična ili potpuna otplata kredita može značajno smanjiti ukupnu kamatu koju ćete platiti banci, naročito ako se obavi u ranijoj fazi otplate.
Kod delimične prevremene otplate najčešće postoje dve mogućnosti:
Smanjenje rate – kredit se nastavlja otplaćivati do prvobitno predviđenog roka, ali je mesečni anuitet manji.
Skraćivanje roka – rata ostaje približno ista, ali se kredit ranije otplaćuje.
Ako je cilj da se banci ukupno plati što manje kamate, skraćivanje roka je u pravilu povoljnija opcija, pod uslovom da korisnik može finansijski da podnese postojeću ratu.
Pre odluke o prevremenoj otplati trebalo bi od banke zatražiti precizan obračun, uključujući eventualne naknade i novi plan otplate.
NE GLEDAJTE SAMO VISINU RATE
Prilikom izbora stambenog kredita nije dovoljno gledati samo koliko ćete mesečno plaćati.
Važno je proveriti:
- efektivnu kamatnu stopu (EKS)
- da li je kamata fiksna ili promenljiva
- ukupan iznos koji ćete vratiti banci
- troškove procene nepokretnosti
- troškove osiguranja i hipoteke
- ostale prateće troškove kredita.
Kod promenljive kamate postoji i kamatni rizik, jer se ona najčešće sastoji od fiksne marže banke i promenljivog dela, poput EURIBOR-a. Promena referentne kamatne stope može zato uticati i na visinu rate.
Duži rok otplate može značiti manju mesečnu ratu, ali u pravilu znači i veći ukupan iznos plaćene kamate.
Zato je kod stambenog kredita najvažnije gledati celokupnu računicu, a ne samo iznos koji svakog meseca odlazi sa računa.
